近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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